Vi har mött upp med LEIF GUSTAFSSON, fastighetsförvaltare åt Karlstads Kommun för att diskutera lite om hans jobb och vilka utmaningar som står framför dem i takt med att staden växer.
Vad innebär ditt jobb som fastighetsförvaltare? Det är ett väldigt komplext jobb. Det som vi skall utföra på förvaltningsenheten är att tillhandahålla ändamålsenliga lokaler för den kommunala verksamheten samt utveckla och förvalta kommunens byggnader. Det låter lite högtravande men det är faktiskt det som är vår uppgift. Vi är ansvariga för drift och underhåll i respektive fastighet och vi är också ekonomiskt ansvariga. Vi ska se till att det finns fungerande hyresavtal och vara kontaktperson för hyresgästerna. Det innebär inte att vi personligen åker ut till en fastighet och skruvar om något reparationsjobb anmäls till oss utan vi skickar en intern underhållstekniker (vaktmästare).
När det gäller lite större ombyggnader/reparationer, tar vi hjälp antingen av vår egen byggserviceavdelning, eller någon byggfirma vi har avtal med. Vi jobbar även med besiktningar när jobbet är klart, och underhållsbesiktningar där man tittar på ett behov. Vi ska upprätta underhållsplaner för alla fastigheter. Vi jobbar mycket med avtal med entreprenörer och väldigt mycket fakturahantering. Vi hanterar normalt över hundra fakturor i veckan och det kan innebära en hel del jobb eftersom allting måste kollas upp. Vi är 8 stycken som jobbar med fastighetsförvaltning och har helt nyligen strukturerat om oss i tre grupper. Vi har två förvaltare som jobbar med undervisningslokaler. Sen har vi en för boendemiljöer, i huvudsak vård och omsorg samt arbetsmarknads och socialförvaltningen. Den tredje gruppen kallar vi för ”Teknik, Centrum, Kultur och Fritidsfastigheter” och det är där jag ingår. Jag förvaltar kommunens fastigheter i innerstan, samt kulturfastigheter.
Sen har jag hand om en lite udda fastighet också och det är kommunens semesteranläggning på Tjörn. Karlstad stad köpte in denna redan 1937 och det var tänkt från början som sommarkoloni för barn som inte hade möjlighet till ett sommarlov på landet. Anläggningen fungerade som koloni ända fram till ca. 1970. Sedan gjordes det om till semesteranläggning för kommunanställda, där man kan hyra stuga från Lördag till lördag, sommarmånaderna men även dygnsuthyrning övriga delar av året. Vem som helst får hyra t.ex skolklasser, idrottsföreningar, företag och privatpersoner så det gäller inte bara för Karlstadbor. Den åttonde förvaltaren har ansvar för hamnen, Mariebergsskogen samt diverse utredningar.
Omfattar ditt jobb bara byggnader som kommunen har verksamheter i, eller finns det mer, som KBAB tex där kommunen är delägare? KBAB är ett eget bolag som har ansvar för kommunens bostäder. Teknik –och Fastighets kärnuppdrag är att tillhandahålla lokaler till kommunens verksamheter men sen har vi även några externa hyresgäster. Det kan vara lokaler som är vakanta och som vi hyr ut till annat än kommunal verksamhet. Det kan också vara utåtriktade verksamheter, Tex. Värmlands Operan som hyr Karlstad teater eller Värmlandstrafik som hyr busstationen. Det är kommunala angelägenheter även om hyresgästerna är externa. Vi har också någon enskild butik samt ett fåtal lägenheter i kulturbyggnader.
Råder det brist på fastigheter i kommunen? Vi har ungefär 420.000 kvm egna fastigheter och det är ganska liten omsättning i förändring. Uppskattningsvis förvaltar vi ca 400 fastigheter. Med inhyrda objekt blir det 550 stycken. Vi hyr alltså in ca 130.000 kvm. Några objekt säljs och sen bygger vi en del nytt, alternativ köper in. I förhållande till hela volymen så är förändringarna inte stora och vi har ju exempel på en del äldreboenden som behöver större ytor nu efter omstruktureringen av dessa. Det är på gång att vi ska bygga ett nytt vårdboende ute vid Zakrisdal. Skolor byggs inte så många nya men är det så att det uppstår ett nytt område, som exempelvis Södra Råtorp som är ett helt nytt bostadsområde, så bygger vi en ny grund-och förskola i anslutning till detta. De kommunala behoven styr hur mycket fastigheter vi äger och förvaltar..
Hur ser det ut gällande brister på dessa fastigheter? Det finns ett litet eftersatt underhåll generellt sett. Det handlar då om bristen på underhållspengar som gör att vi inte klarar riktigt att hålla efter. Alla kommunens fastigheter är inte i toppskick och vi har ett relativt gammalt fastighetsbestånd rent generellt för de flesta byggnader vi har är äldre än 30 år. Har man då inte gjort någon större rot-renovering på dom så finns det givetvis ett stort behov. En annan sida av saken är att många av våra fastigheter är energislukare och där jobbar vi just nu med ett stort energiprojekt där vi har inventerat alla fastigheterna som kommunen äger och håller på att ta fram förslag till åtgärder. Något som är bra i sammanhanget är att vi tagit bort i stort sett alla oljepannor så idag är det fjärrvärme till dessa fastigheter i stället. Vi har också provat med pellets på några ställen och testar även solfångare.
Vad har du för svårigheter i ditt jobb? Vi förvaltar ju rätt så speciella byggnader som exempelvis Bibliotekshuset och likaså Badhuset och en hel del idrottsplatser. Ett annat område är offentliga toaletter som har sin egen speciella problematik. Vi har också mycket projekt i olika former, tex byggprojekt och liknande som kommunen driver. Det kan handla om innerstan, eller om hur man ska utveckla processer inom teknik och fastighetsförvaltning. Vi sysslar mycket med tillgänglighetsarbete och det blir mycket diskussioner mellan olika förvaltningar. Utredningar av olika slag, ekonomisk uppföljning, budgetarbete och prognoser. Vi får en viss budget varje år och det är en 0-budget. Kostnaderna för hyresgästerna ska balansera utgifterna avseende drift och underhåll och löner. Det gäller att hålla sej inom budget och ändå få saker och ting gjorda. Det största bekymret idag är nog att vi inte får så mycket underhållspengar tilldelade från kommunen så att det motsvarar det egentliga behovet. Jag kan ju inte trolla utan istället får jag prioritera vad som ska göras, ganska hårt.
Vilka utmaningar finns det? Det finns en tydlig ambition i den här kommunen att vara ledande i miljöfrågor. Vi prioriterar energisparande i kommunen och det är viktigt att vi arbetar som föregångare i dessa frågor, visar att vi gör bra saker och tänker på miljön. Vi testar mycket ny utrustning och ny teknik. Alla offentliga organisationer har en viktig roll i det utvecklingsarbetet. Stadshuset är ett lysande exempel där vi provar en teknik med solceller i kombination med solskydd. Jag hittade den här idén, som ursprungligen kommer från Tyskland och hade provats en tid av Malmö stad, och tog hem den till Karlstad och vi sökte och fick bygglov för det. Sådana här projekt är oerhört intressanta och det ger ju också Karlstad en bra och miljömedveten framtoning. Kommuner och över-huvudtaget offentliga institutioner måste vara ledande och prova den nya tekniken och se om det fungerar i praktiken.
Tror du att vi i framtiden t.ex kommer att kunna värma Badhuset med solvärme? Det tror jag inte är praktiskt möjligt under vinterhalvåret men på sommaren går det nog att genomföra. Tyvärr går det ju inte att lagra energi från solvärmen men visst vore det ett drömscenario! Vi har solfångare idag i innebandyhallarna till exempel som försörjer anläggningen med varmvatten, men problemet är att när det är sommar och sol, så är det heller ingen verksamhet i dessa hallar. Då blir det ju att anläggningen kokar i stället. Vi har redan nu problem att göra av med den överskottsvärme som produceras där men jag är övertygad om att vi kommer på en lösning på det problemet också!
Text & Foto: Robert Olsson
ASP BLADET 